22 ноября
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Банковские риски на рынке ипотеки

Версия для печати

Можно сказать, что на рыке ипотеки началась настоящая конкуренция. Одни банки с периодичностью раз в несколько месяцев изменяют условия кредитования, снижая процентные ставки и размер первоначального взноса, доводя последний до нуля. Другие игроки занимают выжидательную позицию и не торопятся кардинально переделывать свои программы. Консерваторы и либералы схлестнулись в борьбе за клиента. Чьи действия более оправданы в условиях современной России? На эту тему эксклюзивное интервью порталу "Квадрум. Недвижимость России" дал Игорь Кузин, председатель правления DeltaCredit, который, как показалось нам, придерживается, скорее несколько более консервативных взглядов.


В последнее время в ходе конкурентной борьбы многие банки, стали серьезно и методично изменять условия своих ипотечных программ в сторону их либерализации. Всегда ли, на Ваш взгляд, такая политика является взвешенной?

Безусловно, идет либерализация ипотечных программ. В России ипотека эволюционирует, некоторые банки, работающие на нашем рынке, все более стремятся соответствовать стандартам, принятым на Западе. Однако стоит различать сами способы либерализации. Банки могут создавать более комфортные условия для взятия кредита (уменьшать время получения одобрения на получение кредита, оформления кредита, делать процедуру андеррайтинга простой и быстрой, не допускать очередей и др.), использовать фиксированные и плавающие ставки, предлагать кредиты в разных валютах. Так, например, среди прочих поступает ипотечный банк DeltaCredit. Есть другие способы - уменьшать ставки до уровня себестоимости кредита, отменять/уменьшать первоначальный взнос, однако такая практика рискованна.

Политика либерализации важна для российского рынка ипотеки. Вместе с тем, эта политика должна быть взвешенной и рассчитанной на перспективу. Не нужно бездумно гнаться за клиентами. Нужно создавать такие условия, чтобы клиенты сами шли в банк.

Смягчение каких именно требований к заемщику и условий кредитования Вы считаете рискованным предприятием?

 

Некоторые действия, направленные на повышение доступности ипотеки, могут обернуться большими проблемами для банков.

Первое - меньшие ставки на кредит. На самом деле сейчас на рынке ипотеки сложилась ситуация, когда ставка у большинства банков (если заемщик предоставил справку 2НДФЛ) варьируется в пределах 9,5-12% в зависимости от срока кредита. Это взвешенное решение, его легко понять и обычному заемщику - если инфляция в прошлом году составила 11%, а банк, например, привлекал деньги российских инвесторов, ему невыгодно делать ставку менее 11%, он ведь не будет работать себе в минус. Некоторые банки предлагают ипотечные программы со сверхнизкими ставками. Такая политика легко объяснима - это либо универсальные банки, которые переносят свои риски, связанные с дешевыми ипотечными предложениями, на другие банковские услуги, либо новые игроки на рынке ипотеки, которым важно привлечь набольшее число заемщиков.

Второе - отмена/уменьшение первоначального взноса. На данный момент политика банка DeltaCredit такова: мы считаем нецелесообразным предоставлять ипотечные кредиты без первоначального взноса либо с первоначальным взносом менее 20%, так как при этом риски будут очень велики. На предоставление кредитов здесь мы привлекаем деньги, в том числе и из-за рубежа, от иностранных инвесторов, которые некачественные кредитные портфели просто не кредитуют. Ведь взнос 20%, который существует у нас в банке - это также и оценка серьезности намерений заемщика. Если взнос меньше, то заемщик, как показывает многолетний зарубежный опыт, ведет себя скорее как арендатор, а не владелец, при кризисной ситуации он более готов перестать платить, чем тот, кто вложил свои кровные 20%.

Конечно, программы без первоначального взноса или со взносом менее 20% найдут своих клиентов. Однако, к примеру, в Москве существует, по разным оценкам, порядка 400-600 ипотечных программ, из них не более десяти - ипотечные кредиты без первоначального взноса, т.е. менее 5%. Со временем, игроки, которые не способны формировать качественный портфель (кредиты без просрочек от физлиц с белым доходом), которые так ценится за рубежом, будут "вымываться" с рынка. Те же банки, которые умеют управлять рисками, останутся. Иначе говоря, постепенно ситуация сама собой выровняется.

Чем, на Ваш взгляд, чревата для банков такая игра на смягчение условий кредитования?

Так как я считаю отмену/понижение первоначального взноса тупиком для банка, работающего на рынке ипотеки, опишу стрессовые ситуации на этом примере.

Во-первых, такое снижение может обернуться для банка проблемой с привлечением капитала инвесторов для обеспечения большего числа кредитов (касается тех банков, кто не имеет внутренних денежных ресурсов и которым важно позиционировать себя на банковском рынке как серьезного надежного партнера для успешного взаимодействия с инвесторами). Например, банк DeltaCredit занимает определенные позиции на рынке: есть клиентская база, есть наработанные методы привлечения заемщиков. И мы понимаем, насколько трудно привлекать большие суммы денег для развития бизнеса. Когда ты начинаешь с нуля, и у тебя портфель равен $10-20 млн., бизнес выглядит совершенно иначе, чем на том этапе, когда тебе нужно выдавать $10-20 млн. в месяц. При таком объеме выдачи нужны масштабированные источники привлечения денег, чаще всего - зарубежные. А зарубежные инвесторы требуют определенного качества портфеля. Понятие "качество" включает в себя несколько параметров. Один из них - это соотношение кредит/залог. Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20. Особенно, когда это касается развивающихся стран. Поэтому, те банки, которые сейчас делают первоначальный взнос меньше 20%, или выдают ссуды заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы - когда придет время привлекать большие суммы денег.

Во-вторых, надо понимать психологию человека, заемщика. Вообще, соотношение кредит/собственные средства как 80 к 20 - не просто так придумали. Опыт зарубежных стран показывает, что при дальнейшем уменьшении первоначального взноса человек "превращается" из владельца недвижимости в арендатора. И когда наступает стрессовый сценарий, он ведет себя не как владелец, а как арендатор. То есть, он не пытается отстоять свое жилье, а думает, что надо съезжать на более дешевую квартиру. Представьте ситуацию: клиент взял ипотечный кредит без взноса, добросовестно выплачивает аннуитетные платежи, но вдруг у него появляются какие-то проблемы (финансовые, личные и прочие). И он начинает думать - а не сменить ли мне квартиру? Т.е. он себя начинает ассоциировать не с владельцем квартиры, а, как было сказано, с ее арендатором. Так как он не вкладывал никакие свои, кровно заработанные, деньги в жилье. А если же человек, брав кредит, внес за квартиру взнос (20% - это большие деньги!), он прежде десять раз подумает, стоит ли ему так поступать - переставать ежемесячно выплачивать платежи и терять квартиру.

Не могли бы Вы дать характеристику заемщику, который приходит в банк брать ипотечный кредит без первоначального взноса?

Как правило, в таком случае существует два типа клиентов:

 

  1. Заемщик работает на высокооплачиваемой позиции, но не успел скопить нужную сумму денег для первоначального платежа;
  2. Заемщик физически не может скопить такую сумму ввиду его маленькой зарплаты. Он знает, что ипотека ему недоступна, но при этом, поддавшись рекламе типа: "Только у нас Вы можете получить кредит на квартиру мечты без первоначального взноса!", приходит в офис ипотечного банка испытать счастье. Ведь действительно, заявление о "нулевом" первоначальном взносе - это во многом рекламный ход.

Практикует ли DeltaCredit фиксацию в договоре заниженной стоимости объекта недвижимости?

Мы не практикуем никакие виды услуг, так или иначе связанных с нарушением российского законодательства.

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (10)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty